전세 계약 전 등기부등본에서 꼭 확인할 것들 – 모르고 계약할 뻔한 경험

 

전세 계약 전 등기부등본에서 꼭 확인한 것들 – 사기 당할 뻔한 경험

세 번째 이사를 준비하면서 처음으로 등기부등본을 제대로 읽어봤어요. 그 전까지는 공인중개사가 알아서 해줄 거라 믿고 대충 봤어요. 그런데 직접 읽어보니 이상한 점이 눈에 띄었어요. 근저당이 생각보다 많이 설정돼 있었어요. 결국 그 집은 계약하지 않았어요. 모르고 계약했으면 전세금을 돌려받지 못할 뻔했어요. 그 경험을 씁니다.

이 글은 실제 전세 계약 경험을 바탕으로 한 정보 글이에요. 법률·부동산 전문가의 조언을 대체하지 않아요. 계약 전 반드시 전문가 상담을 받으세요.

📋 목차

1. 등기부등본을 처음 제대로 읽어본 날
2. 등기부등본 구조 – 표제부·갑구·을구
3. 반드시 확인할 것들 – 갑구
4. 반드시 확인할 것들 – 을구 (근저당)
5. 안전한 전세 기준 계산법
6. 계약 당일 해야 할 것들
7. 전세보증보험 가입 방법
8. 전세 사기 유형과 예방법
9. FAQ

1. 등기부등본을 처음 제대로 읽어본 날

마음에 드는 아파트를 발견하고 계약 직전까지 갔어요. 공인중개사가 "깨끗한 물건이에요"라고 했고, 저도 믿었어요. 그런데 지인이 "등기부등본은 직접 확인해봐"라는 말을 해줬어요.

인터넷등기소에서 직접 열람해봤어요. 을구를 보니 근저당이 3억5천이 설정돼 있었어요. 집값이 5억이고 전세가가 3억이었는데, 근저당이 3억5천이면 경매 시 제가 전세금을 돌려받기 어려울 수 있는 구조였어요. 공인중개사에게 물었더니 "문제없다"고 했지만 믿음이 가지 않아서 계약을 포기했어요. 지금 생각하면 잘한 결정이었어요.

"등기부등본은 공인중개사를 믿더라도 본인이 직접 확인해야 해요. 공인중개사도 실수하거나, 최악의 경우 의도적으로 숨길 수 있어요."

2. 등기부등본 구조 – 표제부·갑구·을구

등기부등본 3구성 쉽게 이해하기

표제부: 건물·토지 기본 정보. 주소, 면적, 건물 용도 등이에요. 내가 계약하려는 주소·면적과 일치하는지 확인하세요.

갑구 (소유권 관련): 집주인 정보와 소유권 변동 이력이에요. 현재 집주인이 누군지, 가압류·가처분이 있는지 확인해요.

을구 (소유권 외 권리): 근저당·전세권·지상권 등이에요. 가장 중요한 부분이에요. 채무 규모를 파악할 수 있어요.

3. 반드시 확인할 것들 – 갑구

갑구에서 이것을 확인하세요

① 소유자 확인: 계약서에 쓰인 집주인 이름과 등기부등본 소유자가 일치해야 해요. 다르다면 위임장과 인감증명서를 꼭 확인하세요.

② 가압류·가처분 여부: 갑구에 가압류나 가처분이 있으면 집주인이 빚이 있다는 신호예요. 경매로 넘어갈 위험이 있어요.

③ 소유권 이전 빈도: 최근 몇 달 내에 소유권이 여러 번 바뀌었다면 주의가 필요해요.

4. 반드시 확인할 것들 – 을구 (근저당)

을구에서 이것을 확인하세요

근저당 채권최고액: 설정된 근저당 금액의 합계를 계산하세요. 이 금액이 크면 경매 시 은행이 먼저 가져가고 세입자에게 남는 게 없을 수 있어요.

전세권 설정 여부: 이전 세입자의 전세권이 남아 있으면 정리된 것인지 확인해야 해요.

5. 안전한 전세 기준 계산법

안전한 전세 계산법

기본 공식: (근저당 채권최고액 합계 + 전세 보증금) ÷ 집값 × 100 ≤ 80%

예시 (안전한 경우): 집값 5억, 근저당 1억, 전세금 2억 → (1억+2억)÷5억 = 60% ✅

예시 (위험한 경우): 집값 5억, 근저당 3억5천, 전세금 3억 → (3억5천+3억)÷5억 = 130% ❌ (내가 포기한 집이에요)

80% 이하여야 경매 시에도 전세금을 돌려받을 가능성이 높아요. 70% 이하면 더 안전해요. 집값은 KB시세나 실거래가를 참고하세요.

6. 계약 당일 해야 할 것들

계약 당일 체크리스트

1. 계약 직전 등기부등본 재열람 (당일 새로 발급)
2. 집주인 신분증과 등기부등본 소유자 일치 확인
3. 특약사항에 "전입신고·확정일자 즉시 취득 후 잔금 지급" 명시
4. 잔금일에 등기부등본 다시 확인 후 이상 없으면 송금
5. 이사 당일 바로 전입신고 + 확정일자 취득

7. 전세보증보험 가입 방법

전세보증보험이란?

집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 보험이에요. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증에서 가입 가능해요.

가입 조건: 전입신고·확정일자 완료, 보증금이 집값의 일정 비율 이하 등 조건이 있어요.

보험료: 보증금의 약 0.1~0.2% 수준이에요. 2억 전세면 연 20~40만원 수준이에요. 전세금 보호 관점에서 필수 비용이에요.

8. 전세 사기 유형과 예방법

흔한 전세 사기 유형

깡통전세: 집값보다 전세금이 높은 경우. 집이 경매 넘어가도 전세금 못 받아요.

이중계약: 같은 집에 여러 세입자와 계약. 전입신고하면 확인 가능해요.

신탁 사기: 신탁회사 소유 부동산을 집주인이 무단으로 임대. 등기부등본 표제부에 신탁 표시 확인 필요해요.

허위 서류: 위조된 등기부등본이나 인감증명서 사용. 직접 인터넷등기소에서 열람하는 게 가장 안전해요.

FAQ

Q1. 등기부등본은 어디서 열람하나요?

A. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인으로 열람하거나 발급받을 수 있어요. 1건당 700원이에요. 계약 전 반드시 당일 발급된 최신 등본을 확인하세요.

Q2. 확정일자와 전입신고, 어느 게 더 중요한가요?

A. 둘 다 반드시 해야 해요. 전입신고는 대항력(내가 이 집에 살 권리)을, 확정일자는 우선변제권(경매 시 먼저 돌려받을 권리)을 줘요. 이사 당일 주민센터에서 동시에 처리하세요.

Q3. 근저당이 있는 집은 무조건 위험한가요?

A. 무조건은 아니에요. 근저당이 있어도 (근저당+전세금)÷집값이 70~80% 이하라면 안전해요. 계산을 직접 해보고 판단하세요. 불안하면 전세보증보험 가입이 가능한지 확인하세요.

Q4. 공인중개사를 믿어도 되나요?

A. 대부분의 공인중개사는 신뢰할 수 있지만 최종 판단은 본인이 해야 해요. 등기부등본 직접 열람, 보증보험 가입 여부 확인 등 기본적인 안전 조치는 직접 챙기세요.

Q5. 전세 계약 후 집이 경매에 넘어가면 어떻게 되나요?

A. 전입신고+확정일자가 있으면 경매 배당 순위에서 권리를 주장할 수 있어요. 근저당보다 확정일자가 늦으면 은행이 먼저 가져가고 남은 것을 받게 돼요. 전세보증보험이 있으면 보증기관이 대신 지급해줘요.

Q6. 집값은 어디서 확인하나요?

A. KB부동산 시세, 네이버 부동산, 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인할 수 있어요. 최근 실거래가와 KB시세를 함께 보는 게 정확해요.

Q7. 계약금을 이미 냈는데 등기부등본에 문제가 발견됐어요.

A. 계약 전 설명이 없었던 중요한 하자가 발견된 경우 계약 해제와 계약금 반환을 요구할 수 있어요. 발견 즉시 내용증명을 보내고 법률 상담을 받으세요.

Q8. 신축빌라 전세, 특히 조심해야 할 게 있나요?

A. 신축빌라는 시세 파악이 어렵고 실거래가가 없어 집값을 속이기 쉬워요. 감정평가와 실거래가를 꼭 확인하고, 건축주가 집주인인 경우 특히 주의하세요. 전세보증보험 가입이 가능한지 먼저 확인하는 게 좋아요.

✅ 전세 계약 핵심 정리

· 등기부등본은 직접, 당일 발급본으로 확인하세요

· (근저당+전세금)÷집값 × 100 ≤ 80%가 기본 안전 기준이에요

· 이사 당일 전입신고+확정일자는 반드시 당일 처리하세요

· 전세보증보험은 선택이 아니라 필수예요

· 공인중개사를 믿더라도 최종 확인은 본인이 직접 하세요

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